Введение
Законодатель в п. 1 ст. 130 ГК РФ содержит определение понятия «недвижимое имущество»: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество: жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Насколько приведенное определение понятия «недвижимое имущество» раскрывает его содержание? Согласно теории права определение должно раскрывать содержание того или иного явления и в том числе через его признаки.
Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит один-единственный признак недвижимого имущества – прочная связь с землей (то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), а в целом – это перечень видов недвижимости.
Мнения по поводу официального определения понятия «недвижимое имущество» разделились. Ряд ученых считают его универсальным[1], другие – что оно не отвечает современным условиям[2], не содержит исчерпывающий перечень признаков недвижимого имущества[3].
Судебная практика свидетельствует о необходимости уточнения ряда признаков, формирования дополнительных квалификационных характеристик недвижимого имущества, позволяющих определить тот или иной объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости или составной части иного объекта недвижимости.
Например, до 01.01.2017 г. существовала проблема квалификации машино-мест в качестве объектов недвижимого имущества. Судебная практика выработала две позиции:
• парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи – нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 № АЗЗ-10690/2007-03АП-93/2008 по делу № АЗЗ-10690/2007);
• парковочное место признается (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 № КГ-А40/4518-08-1,2 по делу № А40-49509/07-63-401).
Вопросы квалификации тех или иных объектов в качестве недвижимости возникают и при выделении квартир в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества в объекте незавершенного строительства (определения Верховного Суда РФ от 10.04. 2012 г. №5-В12-10; от 19.06. 2012 г. № 5-В12-11, раздел 4).
Признание самостоятельным объектом недвижимого имущества части помещения или части земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 № 14950/10 по делу № А40-127386/09-122— 889, разделы 2 и 3).
Признание того или иного объекта капитального строительства самовольной постройкой (Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 № 18-КГ13-184, Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 № 15-КГ13—4, раздел 6).
Определение состава Единого недвижимого комплекса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), раздел 5) и др.
Отсутствие единого подхода к определению тех или иных вещей в качестве недвижимости связано и с тем, что законодатель, определяя недвижимое имущество в качестве объекта гражданских прав, раскрывает его признаки в целом ряде нормативных правовых актов, интерпретируют их в кодексах, иных федеральных законах, подзаконных актах, в законодательных актах субъектов Российской Федерации, которые, например, необходимо учитывать при определении пригодности жилых помещений к использованию по первоначальному назначению (ст. 5ЖК РФ).
Большой массив действующего федерального и регионального законодательства порождает объективную необходимость в навигаторе, который бы адаптировал норму к соответствующему процессу, происходящему в общественной жизни. Эту роль, на наш взгляд, вполне успешно выполняют правовые позиции Верховного Суда РФ как форма толкования закона.
Правовые позиции Верховного Суда РФ, а ранее, до 6 августа 2014 г., и Высшего Арбитражного Суда РФ