Раздел 1. Общее имущество
Часть 1. Состав общего имущества
1. Домофоны – это общее имущество?
Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 г. №А14—3620/2009/153/15. Вместе с тем необходимо учитывать, что состав общего имущества определяют собственники. То есть, если собственники не включили домофон в общее имущество, то он таким и не является (п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491).
Это тем более верно, что как нельзя произвольно лишить гражданина собственности, так и нельзя ему ее навязать, если только это сделано не в законе. Однако закон прямо не предусматривает, что домофоны относятся к общему имуществу.
2. Является ли подвал общим имуществом?
Это зависит от конкретных обстоятельств. Общим имуществом являются любые объекты, которые обслуживают более чем одну квартиру в доме. Поэтому когда подобные дела доходят до суда, суд решает – обслуживает ли объект более чем одну квартиру.
Вот пример. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09 сделаны следующие выводы по подвальному помещению:
«С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.
Для рассмотрения настоящего дела судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома».
3. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество всего дома?
Да, входят. Такой позиции придерживается Минрегион РФ в Письме от 04.09.2007 №16273-СК/07. Причем обосновывает свою позицию Министерство ссылкой на п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491, в котором к общему имущество отнесена также внутридомовая система отопления.
4. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
Да, относятся. Запорно-регулировочные краны соответствуют признакам общего имущества,